备案的房子退房怎么退

已备案的房子退房流程如下：

发出退房通知

买方可以通过登记信、传真或电话向开发商提出退房要求。

因开发商责任导致退房的，开发商应承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付存款利息、购房税等。

办理退房手续

买方提出退房要求后15日内，开发商应退还买受人已支付的全部房款，并负责办理买受人与贷款银行解除或终止合同的全部手续。

在签订手续或文件之前，开发商应代替买受人向贷款银行支付每月支付的本息。

开发商退还房款

开发商应在买受人发出退房通知后，将全部购房款返还给买受人，并办理公积金管理机构或贷款银行的还款手续。

若无法在规定时间内完成上述手续，开发商应每天向买受人支付相应的违约金。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百五十八条规定，债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。

第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

其他注意事项

已备案的合同按照以下流程退房：与开发商协商，达成一致后签订退房协议；向房管局提交申请书、身份证、买卖合同等相关材料；经过审核的，可以办理退房手续。

如果买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

建议：

在退房前，买方应与开发商充分沟通，明确退房原因及责任方，确保按照合同约定和法律规定办理退房手续。

若涉及贷款等复杂问题，建议咨询专业律师或相关机构，以确保自身权益得到保障。